„Dzikie eksmisje” to horror dla lokatorów. Sprawdź, jakie masz prawa, gdy właściciel próbuje usunąć cię z mieszkania na wynajem

Przemysław Zańko-Gulczyński
Przemysław Zańko-Gulczyński
Tzw. dzikie eksmisje przeprowadzane są nielegalnie. Jakie prawa przysługują najemcy, kiedy właściciel mieszkania próbuje go wyeksmitować na własną rękę, bez nakazu sądu?
Tzw. dzikie eksmisje przeprowadzane są nielegalnie. Jakie prawa przysługują najemcy, kiedy właściciel mieszkania próbuje go wyeksmitować na własną rękę, bez nakazu sądu? Dariusz Bloch/Polska Press/ZDJĘCIE ILUSTRACYJNE
„Dzikie eksmisje” to problem, który istnieje od lat. Choć zgodnej z prawem eksmisji może dokonać tylko komornik, niektórzy właściciele mieszkań na wynajem postanawiają sami usunąć niewygodnego najemcę z lokalu. Zdarza się, że sięgają po nielegalne metody, takie jak odcinanie mediów, zastraszanie czy stosowanie siły. Wyjaśniamy, jakie prawa ma w takiej sytuacji lokator.

Spis treści

„Dzikie eksmisje” zdarzają się często. Spotykają nie tylko „dzikich lokatorów”

Czy polskie prawo wystarczająco mocno chroni lokatorów? A może chroni ich za bardzo, na czym cierpią właściciele mieszkań? Debata na ten temat toczy się od dawna i budzi wiele emocji. W mediach często nagłaśniane są historie o tzw. dzikich lokatorach – osobach, które zajmują cudzy lokal bezprawnie i bez płacenia. Najczęściej taka osoba podpisuje umowę najmu, po czym przestaje uiszczać czynsz i odmawia wyprowadzenia się. Legalne usunięcie dzikich lokatorów z mieszkania jest trudne i potrafi zająć nawet kilka lat, co naraża właściciela lokalu na ogromne straty finansowe i stres. Zdaniem wielu właścicieli mieszkań jest to sytuacja nie do przyjęcia i apelują oni o zmiany w prawie, które lepiej by ich chroniły.

W mediach rzadziej słyszy się jednak o drugiej stronie medalu, czyli o tzw. dzikich eksmisjach. Chodzi o sytuacje, gdy właściciel sięga po nielegalne metody, żeby pozbyć się z mieszkania niechcianego lokatora. Często stosowane praktyki to m.in.:

  • nękanie i zastraszanie, nieraz z wykorzystaniem wynajętej do tego celu specjalnej firmy,
  • odcinanie wody lub prądu w mieszkaniu,
  • dokwaterowywanie do mieszkania nowych osób, które celowo zaczynają hałasować, demolować lokal itp.,
  • wymiana zamków w drzwiach pod nieobecność najemcy,
  • wyrzucenie lokatora siłą i zamknięcie się w mieszkaniu.

O tym problemie mniej się mówi m.in. dlatego, że wiele osób popiera takie działania. Często pada argument, że prawo za mocno chroni niepłacących najemców, a za słabo właścicieli mieszkań i dlatego muszą oni brać sprawy w swoje ręce. Nie zmienia to jednak faktu, że są to działania nielegalne, za które właściciela może spotkać kara – dlatego warto znać przepisy.

Warto też zauważyć, że „dzikie eksmisje” spotykają nie tylko „dzikich lokatorów”. Przykładowo w marcu 2023 r. „Gazeta Wyborcza” opisała właściciela, który próbował nielegalnie usunąć z mieszkania lokatorkę z ważną umową najmu. Z kolei w 2019 r., jak podaje money.pl, pewien właściciel nabył na licytacji komorniczej mieszkanie z lokatorem (o którym oczywiście wiedział), po czym próbował siłą wyrzucić go na bruk bez udziału komornika. Na problem zwracało też uwagę Biuro Rzecznika Praw Obywatelskich.

– [Podczas posiedzenia Komisji Ekspertów ds. Przeciwdziałania Bezdomności – przyp. red.] przedstawicielka BRPO krótko zarysowała (...) istotę działania różnego rodzaju „firm windykacyjnych”, które poruszając się na granicy prawa, odpłatnie, na zlecenie właściciela, podejmują działania celem zmuszenia lokatorów do opuszczenia mieszkania – czytamy na stronie RPO.

Jakie prawa ma lokator w czasie trwania ważnej umowy najmu? Sprawdź, czego nie wolno właścicielowi mieszkania

Zasady dotyczące wynajmu określa ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, ale zastosowanie mają też inne akty prawne, m.in. kodeks karny. Przy zawieraniu umowy najmu obie jej strony powinny znać odpowiednie przepisy i stosować się do nich. Dlatego warto wskazać najważniejsze prawa lokatora. W czasie trwania ważnej umowy najmu:

  • właściciel może żądać kaucji za mieszkanie na wynajem, ale nie może ona być wyższa niż 12-krotność czynszu za ten lokal (więcej w artykule o kaucji);
  • w trakcie trwania umowy najmu właściciel może podnosić czynsz nie częściej niż raz na 6 miesięcy, a informacja o podwyżce musi zostać przekazana lokatorowi na piśmie z minimum 3-miesięcznym wypowiedzeniem (więcej w artykule o podwyżkach czynszu);
  • najemca może dokonywać w wynajmowanym lokalu ulepszeń (np. remontów), ale tylko za zgodą właściciela i po pisemnym ustaleniu, jak strony się za to rozliczą;
  • lokatora chroni tzw. prawo miru domowego – właściciel nie może wchodzić do mieszkania bez zgody najemcy (za wyjątkiem sytuacji poważnej awarii w mieszkaniu lub zagrożenia taką awarią), a jeśli to zrobi, to grozi mu grzywna, kara ograniczenia wolności lub rok więzienia;
  • jeśli właściciel wchodzi do mieszkania w celu usunięcia lub zapobieżenia poważnej awarii, to może to zrobić tylko w obecności policji lub straży miejskiej, a do tego podczas przebywania w lokalu ma obowiązek zabezpieczyć rzeczy lokatora;
  • właściciel ma prawo dokonywać w mieszkaniu doraźnych lub okresowych przeglądów (sprawdzać stan lokalu), ale tylko w czasie obecności lokatora i w ustalonym z nim terminie (lokator ma wtedy obowiązek udostępnić mieszkanie) – właściciel nie może np. otworzyć sobie drzwi własnym kluczem pod nieobecność najemcy;
  • właściciel nie ma prawa odciąć niepłacącemu lokatorowi wody, prądu, ciepła, gazu itp. (więcej w artykule o odcinaniu mediów);
  • właściciel może wypowiedzieć umowę najmu wyłącznie z powodów określonych w ustawie o ochronie lokatorów (m.in. dewastowanie lokalu, zaleganie z czynszem dłużej niż 3 okresy rozliczeniowe, korzystanie z lokalu niezgodnie z umową) i według opisanych tam zasad, czyli m.in. z zachowaniem odpowiedniego okresu wypowiedzenia, na piśmie i podając przyczynę.

Warto dodać, że nieco inne zasady obowiązują w przypadku umowy najmu okazjonalnego, o czym piszemy w osobnym artykule.

Zasady eksmisji z mieszkania. Co jest zgodne z prawem, a co nie?

Jeśli lokator przestanie płacić za mieszkanie, właściciel ma prawo wypowiedzieć umowę najmu. Zasady określa art. 11 ustawy o ochronie lokatorów. Właściciel może to zrobić także w innych sytuacjach, np. gdy lokator podnajął komuś lokal bez zgody właściciela, demoluje mieszkanie, uporczywie i rażąco narusza porządek w budynku czy korzysta z mieszkania niezgodnie z umową. Przyjrzyjmy się bliżej najczęstszemu przypadkowi – gdy lokator zalega z czynszem.

Jeśli lokator zalega z płatnościami za 3 kolejne okresy rozliczeniowe (np. 3 miesiące), właściciel może wypowiedzieć umowę najmu. Musi jednak najpierw na piśmie poinformować lokatora o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć dłużnikowi dodatkowy, miesięczny termin na uregulowanie należności. Jeżeli najemca zignoruje dodatkowy termin, właściciel wypowiada umowę, zachowując miesięczny okres wypowiedzenia. W skrócie – między pierwszą zaległą płatnością a wypowiedzeniem umowy mija zwykle minimum 5 miesięcy.

Gdy umowa najmu przestaje obowiązywać, lokator ma obowiązek opuścić mieszkanie czy dom. Jeśli tego nie zrobi, zajmuje lokal bezprawnie. W takiej sytuacji właściciel mieszkania nie ma prawa samodzielnie usuwać lokatora czy próbować go wypłoszyć z nieruchomości. Musi więc zaangażować w sprawę sąd i komornika. Właściciel składa zatem do sądu rejonowego pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu. Przez cały czas rozpatrywania sprawy, aż do momentu eksmisji, niepłacący najemca ma prawo dalej zamieszkiwać w lokalu (płacąc właścicielowi odszkodowanie, o czym piszemy dalej).

Sąd analizuje sprawę i wydaje nakaz opróżnienia lokalu. Gdy wyrok się uprawomocni, lokator ma obowiązek się wyprowadzić. Jeśli tego nie zrobi, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie nakazowi klauzuli wykonalności, a wówczas do akcji wkracza komornik. Komornik najpierw wyznacza termin na dobrowolną wyprowadzkę. Dopiero gdy on minie, może usunąć lokatora siłą, ale tylko w asyście policji.

Trzeba jednak pamiętać, że przy każdej sprawie o eksmisję sąd decyduje o tym, czy eksmitowany ma prawo do lokalu socjalnego. Jeśli nie, komornik może eksmitować lokatora np. do noclegowni czy schroniska dla bezdomnych (nie wolno eksmitować „na bruk”). Zgodnie z art. 16 ustawy takich eksmisji nie przeprowadza się jednak między 1 listopada a 31 marca. Nie dotyczy to osób:

  • stosujących przemoc w rodzinie,
  • rażąco lub uporczywie naruszające porządek w budynku,
  • korzystających z lokalu w sposób uciążliwy dla sąsiadów,
  • które zajęły dany lokal bez tytułu prawnego, czyli np. samowolnie zajęły pustostan czy wdarły się do cudzego domu.

Jeśli z kolei sąd przyzna eksmitowanemu prawo do lokalu zastępczego, to eksmisję przeprowadza się dopiero wtedy, gdy gmina przyzna takiej osobie odpowiednie mieszkanie socjalne czy pomieszczenie tymczasowe. Do tego czasu osoba eksmitowana ma prawo nadal zajmować dotychczasowy lokal. Dopiero po zawarciu przez eksmitowanego umowy najmu z gminą komornik usuwa taką osobę z bezprawnie zajmowanego mieszkania.

Co ważne, zgodnie z art. 18 ustawy nielegalny lokator ma obowiązek płacić właścicielowi odszkodowanie o takiej samej wysokości jak czynsz przez cały czas bezumownego korzystania z mieszkania. Jeśli tego nie robi, powiększa to jego dług mieszkaniowy, a odzyskanie tej kwoty jest zadaniem dla komornika.

Właściciel próbuje bezprawnie usunąć cię z lokalu? To możesz zrobić

Jedyną osobą mającą prawo usunąć lokatora z mieszkania jest komornik dysponujący ważnym wyrokiem sądu, przybywający w ogłoszonym wcześniej terminie eksmisji w asyście policji. Nie może tego legalnie zrobić ani właściciel, ani firma windykacyjna, ani żadne inne zaangażowane przez właściciela osoby. Jeśli dojdzie do próby „dzikiej eksmisji”, lokator może m.in.:

  • odmówić właścicielowi, windykatorom itp. wstępu do mieszkania,
  • wezwać policję,
  • skontaktować się z lokalnymi organizacjami broniącymi praw lokatorów, które mogą pomóc opanować sytuację,
  • poinformować o sytuacji media,
  • opisać swoją sprawę Rzecznikowi Praw Obywatelskich.

Organizacje broniące praw lokatorów od dawna jednak alarmują, iż policja wzywana do „dzikich eksmisji” często nie zna przepisów i nie reaguje na nielegalne działania właścicieli czy windykatorów, choć powinna.

– W posiedzeniu wzięli udział przedstawiciele Komitetu Obrony Lokatorów (…). Według nich, funkcjonariusze Policji nie podejmują skutecznej interwencji w trakcie „dzikich eksmisji”. (...) Funkcjonariusze Policji nie znają przepisów dotyczących ochrony praw lokatorów, w szczególności przepisów dotyczących ochrony posiadania i nie kwalifikują napaści na mieszkanie, jako czynu karalnego, a w efekcie podejmowane przez nich starania do załagodzenia sytuacji są nieskuteczne – podaje Biuro RPO.

Jeśli komornik lub windykator przekroczył swoje uprawnienia, np. groził lokatorowi albo działał niezgodnie z prawem, lokator może złożyć na taką osobę skargę. Skargę na czynności komornicze składa się do samego komornika (więcej w artykule o komornikach), zaś skargę na windykatora – do organizacji takich jak Rzecznik Praw Konsumentów, Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów czy Rzecznik Praw Obywatelskich (więcej w artykule o windyktorach).

Dodaj firmę
Logo firmy Rzecznik Praw Obywatelskich
Warszawa, al. Solidarności 77
Autopromocja
Polecjaka Google News - RegioDom

Sonda: Czy wiek emerytalny powinien zostać podwyższony?

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Materiał oryginalny: „Dzikie eksmisje” to horror dla lokatorów. Sprawdź, jakie masz prawa, gdy właściciel próbuje usunąć cię z mieszkania na wynajem - RegioDom.pl

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Wróć na myszkow.naszemiasto.pl Nasze Miasto
Dodaj ogłoszenie